消費税の増税で住宅ローンはどうなるの?

資金計画 ,

第1回

消費税が8%になると、住宅の価格はどのくらい上がるの?

2014年4月から、今まで5%だった消費税が8%に上がるのは皆さんご存知ですよね。もちろん住宅の価格も上がります。消費税が8%になると、住宅の価格はどのくらい変わるのか、まずは住宅価格だけで比較してみましょう。

住宅の税抜き価格が2,000万円の場合
消費税5%の場合…税込み価格2,100万円(消費税100万円)
消費税8%の場合…税込み価格2,160万円(消費税160万円)

総価格で60万円上がることが分かります。この金額で長期固定金利「フラット35」を使い、35年返済の住宅ローンを組んだ場合、どうなるか計算してみます。

2013年1月の「フラット35」の実行金利は1.99%ですから…
5%の場合…総返済額 2,917万円(千円以下切り捨て) 月々の返済額69,457円
8%の場合…総返済額 3,000万円(千円以下切り捨て) 月々の返済額71,441円

月々の返済額だけみると1,984円しか違わないように思えますが、35年間の総支払い額では、なんと83万円も違ってきます。

消費税5%で家を建てるためには?

では、いつまでに住宅ローンを申し込めば、消費税5%で済むのでしょうか。住宅所得者に対する税率の適用時期に対しては、すでに以下のように決まっています。

(1)2013年9月30日までに請負契約を締結した住宅
(2)2014年3月31日までに引き渡しを受けた住宅

(1)の場合、まだ8ヵ月もあるように思えますが、住宅ローンは住宅の請負金額に対して発生するもの。今年9月までには、どんな家を建てるのか具体的なプランを決め、見積り金額を出し住宅メーカーと請負契約を交わしておかなくてはなりません。住宅メーカーも、最低でも坪数くらいは決まらないと見積り金額を出すのは難しいと思います。

フルオーダーの注文住宅の場合、今年9月末までにプランニングを終了するには少なくとも5~7月までには住宅メーカーを決めておきたいところです。さらに土地を取得していない場合には、土地から探すことになりますから、さらに時間がかかります。スケジュールを考えると、意外と余裕がないことが分かります。ちなみにワタショウでは、土地は決まっている事が前提で、完成まで8ヵ月をみていただいています。

では、(2)の2014年3月31日までに住宅を引き渡すには、いつ頃からプランニングを始めればいいのでしょうか。メーカーによって違いますが、住宅の平均的な工期は3~4ヵ月程度。今年の12月には工事を始めなければなりません。

プランニングに3~4ヵ月程度かかると考えると、やはり5~7月頃には住宅メーカー選びを終えておきたいところです。 また、消費税増税前の「駆け込み需要」で、工事に関わる職人の確保や建材や設備機器の入手に時間がかかり、3月31日までの引き渡しが難しくなることも考えられます。

全くアテにならない住宅ローン減税

住宅ローン利用者に対する「住宅ローン減税」が決まり入居してから10年間、ローン残高の1.0%が所得税額から控除されることとなりました。「消費税が上がっても、住宅ローン減税の控除で相殺されるのでは?」という質問を受けることがありますが、ほとんどの方が相殺は難しいでしょう。住宅ローン減税は所得税額に対する控除です。
たくさん所得税を払っている方、つまり年収が多い方はたくさん減税されますが、少なくとも700万円以上の年収がないと相殺は難しいと思います。ただし、2013年中に住宅の引き渡しを受けた場合は、消費税5%で済み、なおかつ住宅ローン減税が適応されますから、住宅取得に関わる金額をかなり抑えることができます。

住宅ローンの金利が上昇?

早めの住宅取得をおすすめする理由は、消費税の増税だけではありません。最近、ニュースなどで「消費者物価」という言葉を耳にされた方も多いかと思います。現在の消費者物価は0%ですが、安倍政権がデフレ対策として進める「アベノミクス」では、この消費者物価を2%に引き上げる方針を定めています。つまり、全体的に「もの」の値段が2%程度上がることになります。

当然、住宅に関わる建材や設備機器などの価格も高くなります。消費者物価の上昇が与える影響は、それだけにはとどまりません。物価指数が上がると金利も上昇します。当然、住宅ローンの金利も上がります。長期固定金利「フラット35」の金利は、「消費者物価+2%」が基本で、現在は金利2%前後で変動していますが
消費者物価2%が実現した場合、「フラット35」の金利は約4%前後となるでしょう。

先ほど2000万円の住宅を取得し、「フラット35」で住宅ローンを組んだ場合の総返済額を算出しましたが、
金利が上がった場合、総返済額がどのくらい変わるのか、計算してみましょう。

長期固定金利「フラット35」で2,000万円の住宅を建てた場合

  • 金利1.99%の場合…総返済額2,778万円 月々の返済額66,149円
  • 金利2.99%の場合…総返済額3,228万円 月々の返済額76,858円
  • 金利3.99%の場合…総返済額3,714万円 月々の返済額88,435円

1.99%と3.99%では、なんと936万円も違います。長期固定金利の「フラット35」の金利が上昇すれば、当然、変動金利も上昇します。さらに、現在の政府は景気対策として国債を増発しています。それにより、市場の信用性が低下し、さらに金利が上がる可能性もあります。

家を建てるなら早めがおすすめです

もちろん、消費税が増税になっても、住宅ローンの金利が上昇しても、それにともなって所得が上がれば何も問題はありませんが、現実的には難しいですよね。すでに経団連が「今年春の賃金上昇はない」と発表しています。

しかし、今年9月末までに住宅メーカーと請負契約を結べば、消費税5%で済み、金利上昇前に住宅ローンを組むことができます。家を建てる方は、ぜひ早めに動いていただきたいと思います。

資金計画のご相談はお早めに

ワタショウでは、「多くの方に無理なく家を建てていただきたい」との思いから、資金計画の個別相談を行っています。「どの住宅ローンがいいのか分からない」という方はもちろん、「現在の収入では家を建てられないのでは…」とお悩みの方もぜひご連絡ください。資金計画アドバイザーが相談を承ります。ワタショウで家を建てると決めていない方でも構いません。相談後の強引な営業も一切いたしません。相談は無料ですので、お気軽にどうぞ。


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